Ипотечный сертификат участия (ИСУ) — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

Схема выпуска ИСУ

Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Схема выпуска ИСУ:

• банк передает управляющему ипотечным покрытием в доверительное управление свой сформированный ипотечный портфель;
• управляющий ипотечным покрытием, во взаимодействии со спецдепозитарием и регистратором, осуществляет выпуск ИСУ;
• выпущенные управляющим ипотечным покрытием ИСУ передаются банку - оригинатору для дальнейшей продажи инвесторам;
• сопровождение ипотечного портфеля, входящего в состав ипотечного покрытия по выпущенным ИСУ, осуществляется сервисной компанией/банком-оригинатором.

Преимущества для инвесторов

• Получение возможности диверсификации инвестиционного портфеля (плановая доходность выше облигаций с ипотечным покрытием, однако ниже ликвидность и гарантия денежного потока);
• Приобретение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;
• Вложение в инструмент с качественным и надежным ипотечным покрытием; независимым сервисным агентом;
• Возможность полного исключения прерывания потока платежей за счет его смещения во времени посредством включения в структуру страхования финансовых рисков инвестора.

Основные отличия ИСУ от Облигации с ипотечным покрытием

Ипотечное кредитование считается одним из самых бурно развивающихся направлений банковской деятельности. С каждым годом на рынке банковских услуг появляются новые продукты и предложения. Одним из последних нововведений стало появление ипотечного сертификата участия, но немногие знают об особых нюансах использования подобного документа.

Что это за документ

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу, которая не относится к эмиссионным видам и не обладает номинальной стоимостью . Целью создания документа является удостоверение факта наличия у собственника определенной доли, определяющей часть права общего владения недвижимости в отношении покрытия ипотеки. Ценная бумага дает право владельцу получать денежные средства, размер которых соответствует объему исполненных обязательств.

Вопросы качества и полноты исполнения основного перечня долговых обязательств регулируются перечнем требований, установленных покрытием. Законодательное отражение участия документа в процессе кредитования регламентировано ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» . Документ также определяет основные понятия и регламентирует порядок работы с ипотечным ценным документом.

Ипотечное покрытие: основные понятия

Под термином «ипотечное покрытие» понимается определенный перечень требований, касающихся вопросов возврата основного долга и начисленных процентов по ипотечному кредиту. В качестве удостоверяющего требования документа может выступать такой документ как сертификат участия. Такой документ действителен только при выполнении ряда обязательных условий. В их число входит:

• сумма задолженности по кредитным обязательствам не превышает 70% от рыночной цены залогового объекта, установленной при оценке независимым экспертом;
• залоговое имущество не может подлежать замене или отчуждению без получения предварительного согласия на проведение подобной операции от залогодержателя;
• предмет залога подлежит обязательному страхованию от риска возможной утраты или получения повреждений, при этом общий размер суммы по заключенному соглашению страхования должна быть не менее размера требований по ипотеке в части возврата основной суммы долговых обязательств;
• в качестве предмета договорных отношений всегда выступают денежные средства.

Кто вправе выпускать ипотечный сертификат участия и его особенности

Согласно действующему законодательству, выпуском ипотечных сертификатов участия вправе заниматься кредитные организации и компании, обладающие лицензией на осуществление коммерческой деятельности и управление инвестициями. Подобные инвестиции могут находиться в различных видах фондов:

• специальных;
• ПИФах;
• негосударственных пенсионных учреждений.

Осуществление выпуска и передачи сертификатов владельцам означает появление оснований урегулирования вопросов общей собственности и ее деления на конкретные доли. Владельцам ценного документа предоставляются равные права, и они вправе претендовать на определенную часть от общего размера покрытия. Каждая из них принадлежит конкретному владельцу.

На финансовом рынке сертификаты участия находятся в свободном обращении. Согласно действующим правилам допускается их использование в торгах, осуществлять традиционные операции характерных для ценных бумаг. Общее количество выпущенных ценных документов определяется правилами документа об осуществлении доверительного управления. Существенной характерной чертой сертификатов считается отсутствие у них номинала, и подобный вид бумаг не предусматривает возможность выпуска каких-либо производных документов.

Что дает владение сертификатом и вопросы управления

Владение ипотечным сертификатом участия дает ряд прав и преимуществ его владельцу, который после приобретения ценной бумаги приобретает возможность получать денежные средства после исполнения взятых обязательств и контролировать конкретное ипотечное покрытие.

К преимуществам владения сертификата относят:

• отсутствие необходимости заключения большого количества соглашений;
• отсутствие необходимости регистрировать эмиссионный проспект;
• возможность экономии на создании сертификата;
• возможность заключения единственного договора на основании доверительного управления.

Отношения в части организации доверительного управления возникают вследствие заключения специального договора, основные пункты которого определяются управляющим. Им является лицо, ответственное за выдачу сертификата. Основными определяющими моментами доверительного управления является:

• индивидуальное соотношение покрытия ипотеки и документа участия;
• информация о полных данных управляющего, его правах и обязанностях;
• данные о депозитарии, регистраторе, в обязанности которого входит ведение базы реестра владельцев документов;
• длительность действия договора, определяющего основные вопросы управления;
• общее количество ценных бумаг, порядок работы с ними;
• вопросы выплаты денежных средств после полного погашения долга;
• права каждого из владельцев сертификатов.

Документ договора призван осветить все существенные вопросы правоотношений, которые касаются сертификата. Отдельно оговариваются моменты созыва общего собрания основных собственников ценной бумаги, оплаты деятельности управляющего, регистратора и депозитария.

Особые моменты

Назначенный управляющий вправе вносить изменения, добавлять в документ дополнительные пункты только после их утверждения владельцами сертификатов в результате принятия коллективного решения на общем собрании. Вне зависимости от новых принимаемых условий должно выполняться одно из главных требований в виде обязательного соответствия действующему законодательству РФ.

На практике вероятно возникновение ситуации, при которой у депозитария заканчивается срок действия лицензии или аннулируется. В этом случае управляющий вносит изменения в существующие правила и заменить депозитарий. В его обязанности также входит созыв общего собрания основных владельцев для проведения регламентированной процедуры по утверждению новых изменений в отношении замены депозитария.

Список владельцев ценных бумаг не является постоянным, и желающие могут вступить в их круг посредством приобретения ценной бумаги у управляющего. Помимо вопросов изменений утвержденных правил и выдачи сертификатов в функции управляющего входит:

• прием платежей;
• осуществление выплат владельцам сертификатов;
• контролирование исполнения взятых обязательств.

Правила могут предусматривать учет прав каждого владельца на отдельном лицевом счете. Длительность осуществления доверительного управления может варьироваться от 12 месяцев до 40 лет.

Заключение

Сертификаты участия появились на российском рынке относительно недавно, и продвижение таких ценных бумаг только набирает обороты благодаря преимуществам ценной бумаги. Немаловажным фактором является прозрачность работы с подобными видами бумаг и отсутствия необходимости заключения большого количества договорных соглашений.

В отличие от облигаций с ипотечным покрытием, которые долгое время активно использовались на ипотечном рынке, сертификат участия получил свое признание немногим позже. Сейчас его продвижение набирает обороты, и это обусловлено множеством преимуществ, в частности, высшим уровнем прибыльности. Сертификат имеет свои особенности, позволяющие с оптимизмом смотреть на новые этапы развития в сфере ипотеки. Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ) вы узнаете сегодня.

Опираясь на законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг, можно охарактеризовать ипотечный сертификат участия (ИСУ) как новый вид, предназначение коего состоит в подтверждении доли его хозяина в праве коллективной собственности по ипотечному покрытию. Он полноценно удостоверяет законность средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым, собственно, и формируют базу покрытия.

Говоря о таких новых инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты, ярко выделяется их явная прерогатива, обозначенная наличием действительного объекта недвижимости, выступающего гарантом возможности реального получения ожидаемой прибыли. ИСУ позволяет более широко использовать право требования выплаты насчитываемых процентов по кредитным договоренностям, а также возврата вложенного в бумаги денежного капитала.

Договор, так называемого, доверительного управления может иметь граничный срок до сорока лет, при этом, минимальный период составляет один год. Это свидетельствует о том, что ИСУ не только является надежным инструментом для среднесрочных инвестиций, но и вложений на более длительный период.

Кто выпускает ИСУ

Право организации выпуска строго регламентируется действующим законодательством, согласно которому, такими полномочиями наделены исключительно организации коммерческие. Они должны обладать необходимыми лицензиями, дающими право осуществлять руководство частными инвестиционными фондами, к которым относятся также паевые, негосударственные пенсионные, организациями кредитной сферы деятельности.

Выдача ИСУ – это, своего рода, фундамент, где формируется коллективная долевая собственность на ипотечное покрытие. Участниками процесса становятся все владельцы и регулятор доверительного управления.

Условия доверительного управления (ДУ)

Основополагающей для открытия процедуры организации ДУ выступает правоустанавливающий документ – специальный договор. Пункты, оговариваемые его содержанием, определяются лицом, которое отвечает за выдачу ИСУ, т.е. управляющим. Законом предусмотрены нормы ответственности управленческого лица перед собственниками сертификатов участия, конкретно, компенсация реально причиненного ущерба, который был нанесен нарушением правил. Сюда же причисляется неграмотное распределение сумм финансовых средств, начисленных к выдаче. Среди рабочих моментов, указываемых договором ДУ, есть ряд обязательных пунктов, необходимость которых определена законодательно, а именно:

• идентификация с конкретным ипотечным покрытием;
• официальные данные управителя, а также, оформленные в полном объеме, наименования регистратора и депозитария – лиц, несущих полную ответственность за точное ведение реестра, включая размеры их вознаграждений;
• основные полномочия управляющего, его спектр должностных обязанностей, безоговорочные права владельцев;
• точное количество ценных сертификационных бумаг, регламент их выпуска, выдачи;
• граничный срок действия данного договора ДУ;
• порядок выдачи средств, начисляемых по каждому единичному сертификату;
• процедура организации собраний владельцев, регламент их проведения.

Документ также содержит положения, оговаривающие сроки, последовательность, размеры выплат финансовых средств по окончанию погашения. Определенными пунктами условий предусматриваются максимальные суммы расходов, вытекающих из управленческой деятельности.

Необходимые пункты договора формируются соответственно законодательству. Документ утверждается на созыве собственников ИСУ. До того, как условия будут официально одобрены, подписаны, набирая законной силы, управляющий обладает полным правом вносить на свое усмотрение необходимые поправки.

Законодательно оговорены виды солидарной ответственности управленческого органа с депозитарием. Такие ситуации могут иметь место, если очевиден факт неисполнения последним возложенных на него функций, а назначался он по письменному завизированному указанию управляющего. Параллельно существует совместная ответственность управляющего и недобросовестного регистратора, который вел реестр ненадлежащим образом.

Встречаются экстренные ситуации, когда управляющий досрочно организовывает сборы владельцев. Одной из причин выступает аннулирование специальной лицензии, выданной действующему депозитарию. Поскольку он лишается возможности в дальнейшем выполнять отведенные ему функциональные обязанности, управляющий вносит на рассмотрение другую кандидатуру. Для принятия совместного решения о назначении новой кандидатуры, оглашается информация о внеочередном собрании. Собственники ИСУ внимательно рассматривают кандидатуру вновь предложенного депозитария, выносят вердикт по его утверждению или отклонению.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Рассматривая свойства сертификатов участия в общей плоскости, нужно сделать акцент на некоторых особенностях, которые определяют их явные отличия на рынке ипотечного продукта от других ценных бумаг. К главным особенностям относятся такие положения:

• ИСУ не принадлежит разряду эмиссионных бумаг, поэтому процедура его выпуска довольно проста, включает минимальные операционные издержки;
• правовые аспекты, оговоренные ним, не несут документарной формы;
• количество выпущенных и выданных ИСУ, которые подтверждают равную долю в стоимости на покрытие, фиксируются положениями ДУ;
• гарантировано свободное обращение сертификата, так как он не имеет обозначенной собственной стоимости;
• существует возможность приобрести желаемый ИСУ физическими лицами, а не только институциональными, причем объемы вложений не подлежат каким-либо ограничениям.

Запрещается выпуск каких-либо производных бумаг. ИСУ нельзя назвать долговыми документами, так как они лишь предполагают доход инвесторов от ипотечных активов.

Какие права дает владельцу и преимущества

Приобретая ИСУ, его собственник наделяется целым рядом обозначенных прав, получает весомую долю преимуществ. Каждый выпущенный экземпляр этой ценной бумаги устанавливает равноправный спектр прав участников, так же, собственно, как и равную долю среди коллективной собственности.

Каждый, отдельно взятый, владелец наделен правом полноценного участия в сборах, которые проводятся среди владельцев таких сертификатов с целью обсуждения насущных вопросов, принятия необходимых решений. Вполне правомерным может стать требование собственника о надлежащем выполнении своих функций управляющим. Неоспоримым остается право требовать установленные выплаты по сертификатам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Что же касается преимуществ – они довольно предпочтительны для держателей ИСУ главным образом тем, что исключают необходимость заключения сопутствующих дополнительных правовых соглашений. Они могут быть достаточно многочисленными, что повлечет определенные материальные, временные потери. В данном случае отсутствует нужда в разработке эмиссионного проспекта, дальнейшего его продвижения, что способствует солидной экономии расходов. Преимуществом можно назвать оформление лишь одного комплексного договора, основывающегося на доверительном отношении. К нему могут присоединиться другие инвесторы.

Хотя законодательная основа, регламентирующая такие понятия, как ипотечное покрытие и сертификат участия была принята еще 2003-м годом, она дополнялась, усовершенствовалась еще долгое время. Нормативная база с годами расширялась, находя новые возможности реализации. Первый ипотечный сертификат был выпущен лишь девять лет спустя, но сейчас он уже зарекомендовал себя, как выгодный вариант вложения средств, став высоколиквидным финансовым инструментом.

Ждем ваши вопросы в комментариях. Будем признательны за оценку поста.

На сайте работает круглосуточная юридическая поддержка. За бесплатной консультацией обращаетесь через специальную форму на сайте.

Шутки о закабалении ипотекой уже давно гуляют по интернету: тут и «ипотека на полвека», и человек в трусах у дверей банка с подписью «он выплатил ипотеку», и многое другое. Действительно: брать кредит на 20-30 лет, выплачивая довольно приличный ежемесячный взнос и переплачивая в результате весьма существенную сумму (как процент на остаток долга в течение всего срока погашения задолженности) желающих мало, особенно в ситуации, когда внезапный кризис может лишить тебя работы. Но что, если посмотреть на ситуацию с другой стороны? Банкам, раздающим ипотечные кредиты, необходимы деньги, причем чем больше сумма выданных кредитов, тем меньше у банка ликвидность в текущий момент, несмотря на получение приличного процента со временем. При этом некоторая ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на ипотечное покрытие, была бы хорошим активом для сторонних вкладчиков – рисков почти никаких (т.к. если заемщик перестает платить, то как правило лишается квартиры), а процент выше среднего по банковским вкладам. Ибо комфортными ипотечные условия не назовешь.

Данная идея и легла в основу выпуска ипотечных сертификатов участия (ИСУ, аналог американских Mortgage backed securities), собственниками которых могут становиться как частные (вход примерно от 100.000 рублей), так и институциональные инвесторы с высокой ликвидностью — вроде негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний. Хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в 2003 году, развитие этого рынка началось совсем недавно: в 2013 году в России было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму более 140 млрд. руб. Первой компанией, организовавшей в России выдачу ИСУ, стала «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ», входящая в финансовую группу ГФТ. Акции ипотечных сертификатов можно купить и на Московской бирже (брокер ежемесячно зачисляет процент на торговый депозит инвестора; список ИСУ можно найти , выбрав в «Тип инструмента» — «Ипотечный сертификат»). В общем, пока инструмент довольно нов и возможно его ждет неплохое будущее. К тому же в данный момент ипотечные бумаги могут быть дополнительно интересны из-за высокой ключевой ставки.

По своей сути ипотечные сертификаты весьма похожи на ПИФы, однако выгодно отличаются от них гарантированной доходностью. Юридически все выглядит следующим образом. Пул закладных, полученных банком от ипотечных заемщиков, продается управляющей компании (переходит под ее доверительное управление). При этом банк восстанавливает ликвидность. УК под полученные закладные выпускает ИСУ и продает их инвесторам. Весь денежный поток, приходящий по этому пулу, поступает к инвесторам, которые приобрели ипотечные сертификаты. Если какой-то заемщик не платит по закладной, то УК обычно обращается в коллекторное агентство – так как залогом является квартира, инвестиции в ипотечные сертификаты участия довольно надежно защищены. По другой схеме происходит обмен: банк передает закладные УК, а она выпускает под них ИСУ и отдает сертификаты банку, который сам занимается их продажей (однако дивиденды инвесторы все равно получают от УК); этот вариант выглядит так:

Выпуск ипотечных сертификатов участия возможен в случае соблюдения следующих условий:

размер их эмиссии не должен превышать общей стоимости всех ипотечных активов;

срок их обращения не должен превышать срок действия договора об ипотечном кредите;

общая стоимость всех выпущенных эмитентом сертификатов не должна превышать 50-кратного размера капитала эмитента;

минимальный объем выпуска сертификатов должен быть не менее суммы, эквивалентной ста тысячам евро по курсу Национального Банка.

Основным недостатком ИСУ является то, что доходность по ним может оказаться меньше планируемой (т.к. зависит от того, насколько пунктуально погашаются платежи), но риск потери основной суммы инвестиций в ипотечные сертификаты крайне мал. Так как пулы нередко составляются из тысяч закладных, хорошая диверсификация снижает риск недополучения дохода. Кроме того, низкая ликвидность сертификатов (возможно временная) и извечный риск экономической нестабильности в России также снижают цену этого долгосрочного (по сути два десятка лет) инвестиционного инструмента.

ИСУ (ипотечный сертификат участия) - одна из наиболее распространенных разновидностей подобных документов на рынке долгосрочного кредитования.

Ипотечные сертификаты участия

Владельцы ипотечных сертификатов получают право требовать от эмитента ценной бумаги участвовать в процессах управления ипотечным покрытием, а также инициировать получение денежных средств в виде финансовых поступлений от аккумулированного пула привлеченных ипотечных активов. Каждый отдельно взятый ипотечный сертификат - это свидетельство определенных прав в одинаковом объеме, которое подтверждает равную долю права собственности общего характера в рамках ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием

Выдача ИСУ под ипотечное покрытие происходит для того, чтобы зафиксировать долевое участие отдельно взятых субъектов в процессе. Ценные бумаги в виде сертификатов также служат основой, на которую опираются и на которой учреждаются процессы управления ипотечным покрытием. Долевая собственность ипотечного покрытия общего характера возникает именно в момент утверждения. В рамках процесса управления ипотечным покрытием предусмотрена возможность подписания договора доверительного управления на срок от 1 до 40 лет.

Учет ипотечных сертификатов участия

Ценные бумаги рассматриваемого типа лишены номинальной стоимости, но при этом доступны на рынке ценных бумаг по принципу свободного обращения. Производные ценные бумаги на основе ипотечных сертификатов участия не выпускаются. С целью детализированного учета прав, которые возникают по определенным ценным бумагам, рекомендуется вести реестр, в который заносятся необходимые сведения о владельцах ИСУ. При необходимости подтвердить имеющиеся права выдается выписка из реестра установленной формы. Документ выдается в течение пяти дней с момента обращения владельца ИСУ к регистратору.

Порядок признания ипотечного сертификата участия в банке

Договор на предмет учета владельцев ИСУ в форме реестра заключается только с одним из регистраторов. Порядок и основы ведения учета регламентируются на основании нормативно-правовых актов, принятых исполнительной властью на федеральном уровне. При ненадлежащем исполнении обязательств по ведению реестра регистратор несет перед владельцами ИСУ субсидиарную ответственность. Соответствующие формулировки приведены в федеральном законодательстве, прописываются в договоре, который заключается с управляющим и заключены правилами, которые распространяются на управление ипотечным покрытием.

Совет от Сравни.ру: Ипотечные сертификаты участия - проверенный временем и практикой инструмент развития рынка долгосрочного кредитования. С помощью ИСУ на рынке закладываются основы доверительного управления, упрощается процедура подтверждения прав на те или иные обязательства, а также становятся возможными другие операции, которые упрощают и ускоряют работу с ипотечными обязательствами всех типов.